Czy Polska B jest rzeczywiście biedniejsza i tańsza? Ceny mieszkań na wschodzie kraju nie są takie zacofane, jak się niektórym wydaje

„Ściana wschodnia”, a więc województwa takie jak podkarpackie, lubelskie, podlaskie i warmińsko-mazurskie, kojarzą się z przystępnymi cenami mieszkań. Czy faktycznie? Nie do końca.

Stolice województw wschodnich co prawda są wyraźnie tańsze od najdroższych lokalizacji w kraju, ale po pierwsze nie najtańsze w Polsce, a po drugie szybko nadrabiają dystans cenowy do czołówki ocenowej. Co mamy na myśli, mówiąc o czołówce? Tworzą ją takie miasta jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto i Poznań.

Stolica Polski ze stawkami za mieszkania rzędu ponad 17 tys. zł/mkw. (Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl) jest najdroższą mieszkaniową lokalizacją w kraju. Na drugim miejscu plasuje się Kraków (ponad 16 tys. zł/mkw.), następnie Trójmiasto z cenami mieszkań wynoszącymi średnio 14 945 zł za metr kwadratowy, Wrocław – 13 333 zł/mkw. i Poznań – 12 669 zł.

Jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, ceny nowych mieszkań w stolicy naszego kraju okazują się więc o 6 proc. wyższe od notowanych w Krakowie, o 13 proc. wyższe od trójmiejskich, o 27 proc. od wrocławskich i o 34 proc. od poznańskich. Jaki dystans dzieli je od stolic województw wschodnich?

Ceny mieszkań w Lublinie

Lublin – stolica województwa lubelskiego – jest najdroższym miastem wojewódzkim wśród stolic regionów na ścianie wschodniej. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że średnie ceny nowych mieszkań w tym mieście wynoszą 11 068 zł/mkw. Od grudnia 2023 wzrosły o 8 proc. Dystans cenowy między stolicą Polski a Lublinem wynosi natomiast ponad 50 proc.

Lubelskie stawki przeciętne zamieszkania na poziomie ponad 11 tys. zł dotyczą przede wszystkim inwestycji w dzielnicach okalających ścisłe centrum. Przykładowo: od 11 900 zł/mkw. w górę należy zapłacić za mieszkanie w projekcie Biernackiego 15-17 oddalonym o około kilometr od lubelskiej starówki. Tańsze mieszkania, w bardziej peryferyjnych lokalizacjach, kosztują zazwyczaj 8-9 tys. zł/mkw.

Za nieruchomość w projekcie Koncertowa Dolina przy ul. Koncertowej, około 4 km od centrum, zapłacimy od 8 117 zł za metr kwadratowy. Ceny mieszkań w Diamentowych Tarasach przy ul. Diamentowej/Wolińskiego, około 5 km od centrum, zaczynają się od niecałych 8 tys. zł/mkw.

Najdroższe nieruchomości znajdziemy natomiast oczywiście w ścisłym centrum, ale nie tylko. Drożej jest także w przypadku lubelskiego segmentu premium – przykładowo projekt Orkana Residence oddalony o ponad 4 km od centrum, z takimi udogodnieniami jak m.in. basen, korty tenisowe, usługi concierge, recepcja, zaczyna się cenowo od stawek wynoszących 12 tys. zł/mkw.

Ceny mieszkań w Białymstoku

Według danych BIG DATA portalu RynekPierwotny.pl średnie ceny nowych mieszkań w Białymstoku wynoszą 11 016 zł za metr kwadratowy, a więc są tylko minimalnie niższe od lubelskich. Warto dodać, że stawki wzrosły – według danych analitycznych o 12 proc. od grudnia zeszłego roku.

Podobnie jak w przypadku każdej innej stolicy województwa w Polsce najdroższe pozostają mieszkania w ścisłym centrum, natomiast przystępniejszych cen należy szukać bardziej na obrzeżach.

W projekcie Villa Antoniuk, około 4 km od centrum, ceny nowych mieszkań zaczynają się od niecałych 8 tys. zł/mkw. Za nieruchomości o metrażach od 73 do 75 mkw. zapłacimy 568-600 tys. zł. Z kolei apartamenty Ciepła 38, około 1 km od starówki, będą kosztować w przedziale od 10 400 do 14 700 zł za metr kwadratowy, a więc wyraźnie powyżej średniej cenowej, przy mniejszych metrażach mieszkań. Nieruchomości o powierzchni od 31 do 109 mkw. kupimy tu w cenach od 408 tys. do 1,3 mln zł.

Ceny mieszkań w Olsztynie

Olsztyn to miasto z wieloma zabytkami i piękną przyrodą, stanowiące niewątpliwą atrakcję Warmii i Mazur. Mimo to mieszkania w stolicy tego województwa wcale nie są wygórowane cenowo na tle innych wschodnich lokalizacji. Średnie ceny nowych mieszkań wynoszą 10 600 zł/mkw. I na dodatek Olsztyn jest jedyną stolicą wschodnich regionów, gdzie nieruchomości wyraźnie staniały. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że od grudnia 2023 spadek cen wyniósł 14 proc. z poziomu 12 471 zł/mkw.

Olsztyńska starówka stanowi oczywiście najdroższą lokalizację mieszkaniową w mieście. Wysoko wyceniane są także projekty realizowane blisko jezior, na nabrzeżach, w pięknym, malowniczym położeniu. Przykładowo: od 14 tys. do 15,5 tys. zł/mkw. zapłacimy za mieszkanie w inwestycji Warmiński Port II w centrum Olsztyna nad brzegiem jeziora Ukiel. Ceny apartamentów w tym kompleksie, w zależności od powierzchni (od 28 do 61 mkw.), wynoszą od 426 do 855 tys. zł.

Ceny mieszkań w Rzeszowie

Stolica Podkarpacka jest najtańszym miastem wojewódzkim na tzw. ścianie wschodniej. Średnie stawki wynoszą tu 10 281 zł/mkw. Podobnie jak w przypadku innych stolic regionów, w dzielnicach peryferyjnych bez problemu znajdziemy oferty znacznie tańsze, w cenach od niecałych 8 000 zł/mkw.

Przykładem może być inwestycja w dzielnicy Dworzysko, Dworzysko Park – etap II przy ul. Technologicznej, 5 km od centrum, gdzie za mieszkania płaci się od 7100 zł/mkw. Podobne stawki spotykamy także tuż za rogatkami miasta, w projektach takich jak np. Osiedle Olbrachta czy Nowa Boguchwała.

Na drugim biegunie cenowym są nieruchomości w centralnych lokalizacjach i o podwyższonym standardzie. Za ponad 14 400 zł/mkw. można stać się nabywcą nieruchomości w Apartamentach Zamkowych na Powiślaczku, niecały kilometr od Rynku. Mieszkania o powierzchni od 34 do 44 m2 kosztują od 485 do 632 tys. zł.

Podsumowanie

Ceny nieruchomości w stolicach wschodnich województw są dość zbliżone do siebie. Średnia wynosi niecałe 11 tys. zł/mkw. Wbrew obiegowej opinii nie są to jednak najtańsze duże miasta w Polsce, jeśli chodzi o rynek nieruchomości. Stawki są tu zbliżone do cen w Łodzi (11 032 zł/mkw.), czy Katowicach (10 608 zł/mkw.). Niższe ceny nieruchomości od ściany wschodniej znajdziemy natomiast m.in. w Kielcach (9 522 zł) czy Bydgoszczy (9 737 zł).

Stolice wschodnich województw są natomiast z pewnością lokalizacjami perspektywicznymi, które mają wiele do zaoferowania, mogą przyciągać turystów i miejsca pracy. Z tego powodu w dłuższym terminie inwestycja w nieruchomości w tej części kraju może się opłacać. Zagrożeniem dla lokalnych rynków i koniunktury na mieszkania pozostają niestety wojna na Ukrainie, niepewna sytuacja geopolityczna i napięcie na granicy. Na razie nie widać dużego wpływu tych czynników na ceny mieszkań, natomiast może to się zmienić, jeśli napięcie będzie nasilać.

Marcin Moneta