Każdy lokal mieszkalny powinien posiadać swoje unikalne identyfikatory, jednak nie zawsze tak jest. Jakie problemy wynikają z posiadania dwóch mieszkań pod jednym numerem księgi wieczystej?
„`html
Księga wieczysta dla każdej nieruchomości
Każda nieruchomość – mieszkanie, działka, dom i inne – powinna mieć własną księgę wieczystą. W praktyce jednak można spotkać lokale, które takiej księgi nie posiadają lub są umieszczone w jednej księdze wieczystej razem z innymi nieruchomościami. Co to oznacza i jakie niesie konsekwencje?
Księgi wieczyste a prawo
Zasady dotyczące ksiąg wieczystych są ściśle regulowane prawem. Zgodnie z ustawą z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, dla każdej nieruchomości prowadzi się osobną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dlatego też każda nieruchomość powinna mieć swojego rodzaju „dowód osobisty” w postaci księgi wieczystej.
Dlaczego jedna księga wieczysta dla kilku lokali?
Zdarza się jednak, że jedna księga wieczysta obejmuje kilka lokali, co wynika z decyzji właścicieli. Często chodzi o podział nieruchomości na potrzeby rodziny lub sprzedaż, gdy duża powierzchnia i wysoka cena utrudniają znalezienie kupca. Podział może mieć charakter fizyczny, wymagający zgód administracyjnych i technicznych.
Podział nieruchomości na części może wymagać zgód wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni, a także projektów architektonicznych i uzyskania pozwoleń budowlanych.
Procedura podziału mieszkania
- Uzyskanie zgód wspólnoty lub spółdzielni, jeśli podział ma być fizyczny.
- Uzyskanie projektu przebudowy.
- Uzyskanie pozwolenia budowlanego, jeśli wymagają tego prace.
- Zdobycie zaświadczenia o samodzielności lokalu wydawanego przez starostę powiatowego.
- Zakończenie formalności dotyczących kartotek dla mieszkań oraz ujawnienie lokali w ewidencji gruntów i budynków.
Kiedy nowy lokal spełnia wymagania ustawowe, możliwe jest nadanie mu własnego adresu. Ostatecznie, aby nowo powstałe lokale nie napotykały problemów przy sprzedaży, powinny mieć odrębne księgi wieczyste.
Mieszkanie bez osobnej księgi wieczystej a hipoteka
Brak indywidualnej księgi wieczystej komplikuje sprzedaż nowych mieszkań wydzielonych z większej nieruchomości. W praktyce, kupujący staje się współwłaścicielem całości zamiast pełnoprawnym właścicielem konkretnego mieszkania, co komplikuje sytuacje związane z kredytowaniem.
Jeżeli cała nieruchomość ma jedną księgę wieczystą z wyszczególnionymi lokalami, zakup udziału w niej wymaga gotówkowej transakcji, gdyż banki rzadko udzielają kredytów hipotecznych na takie zakupy. Banki przyglądają się zgodności podziału nieruchomości z prawem budowlanym i funkcjonalności lokali.
Rozwiązanie problemów z księgą wieczystą
Najlepszym rozwiązaniem dla przejrzystości prawnej i łatwości obrotu nieruchomością jest założenie odrębnych ksiąg wieczystych dla każdej jednostki mieszkalnej. Dzięki temu sprzedaż staje się prostsza i mniej problematyczna.
„`
